Am 4. November 2026 ist im Fachmagazin immobilienmanager ein Gastbeitrag von Abdullah Polat erschienen. Er richtet sich an Hausverwaltungen und Bestandshalter und zeigt, warum Messie-Situationen im Bestand so teuer werden – und was Verwaltungen früh tun können. Hier die Kernaussagen.
Originalbeitrag: „Wenn eine Wohnung kippt: Kostenfalle im Bestand“ – Gastbeitrag von Abdullah Polat im immobilienmanager, 04.11.2026.
Einmal zahlen – und alles beginnt von vorn
Der Beitrag beginnt mit einem Fall aus den USA: Ein Gesundheitsamt ließ ein vollgestelltes Zuhause räumen und die Gegenstände einlagern, für rund 16.000 US-Dollar. Anderthalb Jahre später waren die Räume wieder voll. Für Bestandshalter ist das die teuerste Variante: Das Geld ist ausgegeben, das Problem bleibt.
Solche Fälle können in jedem größeren Bestand vorkommen. Pathologisches Horten ist seit der ICD-11 ein eigenständiges Störungsbild; eine Metaanalyse von 2019 kommt bei Erwachsenen im erwerbsfähigen Alter auf eine Häufigkeit von etwa 2,5 Prozent. Der Beitrag stellt aber auch klar: Nicht jeder Fall führt zu einer unbewohnbaren Wohnung, und nicht jede verwahrloste Wohnung hat diese Ursache.
Was ein Fall wirklich kostet
In der Kalkulation steht meist nur die Entrümpelung. Die größeren Posten stehen woanders:
- Wiederherrichtung von Böden und Sanitär
- Leerstand während der Sanierung
- Schädlingsbekämpfung
- im Streitfall ein Räumungsverfahren über mehrere Instanzen
- Beschwerden aus dem Haus, die Verwaltungszeit binden – im schlechten Fall Mietminderungen
Als Beispiel nennt der Beitrag ein Weimarer Wohnungsunternehmen, das Mieterinnen und Mieter in Messie-Situationen aktiv an einen mobilen Beratungsdienst der Caritas vermittelt – ausdrücklich auch wegen der hohen Räumungs- und Sanierungskosten.
Der eigentliche Kostentreiber ist die Wiederholung
Eine geräumte Wohnung ist kein gelöster Fall. Schon das psychiatrische Diagnosehandbuch DSM-5 hält fest, dass aufgeräumte Räume die Diagnose nicht ausschließen, wenn Dritte aufgeräumt haben. Deutsche Zahlen liefert eine Auswertung des Sozialpsychiatrischen Dienstes Dortmund: In der Gruppe der Menschen mit pathologischem Horten war in 39 Prozent der Fälle eine wiederholte Vermüllung dokumentiert. Polats Fazit: Wer nur räumt, kauft sich unter Umständen eine Frist, keine Lösung.
Warum Druck die Rechnung erhöhen kann
Der übliche Reflex ist die Frist, notfalls die Räumungsklage. Daten aus einem Bostoner Programm deuten darauf hin, dass Druck allein nicht zuverlässig zur Zusammenarbeit führt – dort brachen von Räumung bedrohte Teilnehmende häufiger ab als andere. Dahinter steht oft Scham: Wer eine Frist im Briefkasten findet, öffnet deshalb nicht automatisch die Tür. Bei akuten Gefahren, betont der Beitrag, können sofortige Maßnahmen trotzdem nötig sein.
Frühwarnzeichen, die Verwaltungen sehen können
Aus seiner Praxis nennt Polat Anzeichen, die oft lange vor dem ersten Blick in die Wohnung auffallen:
- Handwerker- und Ablesetermine scheitern wiederholt, mit wechselnden Begründungen.
- Post staut sich oder wird nur unregelmäßig geleert.
- Fenster bleiben dauerhaft verhängt oder werden nie geöffnet.
- Geruch dringt ins Treppenhaus.
- Die Person meidet die Verwaltung, wirkt außerhalb der Wohnung aber unauffällig.
Keiner dieser Punkte beweist etwas für sich allein. Treten mehrere über Monate zusammen auf, lohnt sich eine behutsame Kontaktaufnahme – bevor aus der Wohnung eine Sanierung wird.
Der Zugang entscheidet über die Kosten
In der Dortmunder Auswertung meldeten sich nur acht Prozent der Betroffenen selbst, gut jeder fünfte Fall kam über die Vermieterseite. Die Verwaltung ist damit oft der Akteur, der Unterstützung überhaupt erst in Gang bringt. Drei Dinge haben sich laut Beitrag bewährt:
- ein angekündigter Termin mit echtem sachlichem Anlass, etwa einer Zählerablesung, statt einer unangekündigten Kontrolle,
- ein Gespräch über die Wohnung, nicht über die Person – „Ich mache mir Sorgen wegen der Fluchtwege“ statt „So kann man doch nicht leben“,
- ein fester Ansprechpartner in der Verwaltung statt wechselnder Sachbearbeitung.
Wichtig bleibt: Die Wohnung ist der geschützte Bereich der Mietpartei. Ein Zutrittsrecht kann bei konkretem Anlass und Vorankündigung bestehen, berechtigt aber nicht zum eigenmächtigen Betreten. Beobachtungen gehören sachlich dokumentiert, bei Fotos sind Persönlichkeitsrechte und Datenschutz zu beachten.
Aussortieren statt nur räumen
Bei der Beauftragung von Dienstleistern rät Polat zu einer einzigen Prüffrage: Wird gemeinsam mit den Betroffenen aussortiert – oder nur geräumt? Ein überprüfbares erstes Ziel wie freie Fluchtwege, eine funktionierende Küche und ein nutzbares Bad ist oft schneller erreicht als eine leere Wohnung. Für eine dauerhafte Verbesserung braucht es je nach Lage zusätzlich psychosoziale oder therapeutische Begleitung.
Seine Empfehlung für jeden Bestand: zwei Kontakte festlegen, bevor der nächste Fall auf dem Tisch liegt – eine Beratungsstelle oder einen Sozialpsychiatrischen Dienst für die Vermittlung und einen Dienstleister, der gemeinsam mit den Betroffenen aussortiert. Und Fristen möglichst mit den Beteiligten abstimmen, bevor sie im Briefkasten landen.
So arbeiten wir mit Hausverwaltungen in Österreich
Wir stimmen uns mit Hausverwaltungen, rechtlichen Betreuungen und Sozialdiensten ab, dokumentieren Ausgangslage, Umfang und Abschluss nachvollziehbar und arbeiten mit einem festen Ansprechpartner. Mehr dazu unter Beratung & Begleitung, im Gastbeitrag „Angehörige unter Druck“ und in unseren Vorher-Nachher-Beispielen.
Wir sind erfahrene Fachleute für Messie-Beratung, Aufräumung und Räumung – keine Ärzte, Therapeutinnen oder Anwälte. Wo therapeutische oder rechtliche Fachkompetenz gebraucht wird, stellen wir den Kontakt her.
Quelle
Sie betreuen als Hausverwaltung eine Wohnung, die zu kippen droht? Sprechen Sie uns vertraulich an – die Besichtigung ist kostenlos. Jetzt Kontakt aufnehmen.
